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由於出租人指出難以在合理時間內收回拖欠的租金，政府提出有關《修改民事訴訟法典的勒遷之訴制度》法律草案，並於五月送交立法會審議，以修改現由民事訴訟法典第929至945條所規範的制度。

根據現行制度，當承租人未按照租賃合同規定按時繳付租金，出租人有以下兩種解決方案：

1. 接受租金及因遲延繳付的損害賠償，在此情況下，租賃合同仍然有效（民法典第996條第1款）；
2. 不接受租金及賠償，以未支付租金為由要求解除合同（民法典第1017條及第1034條第a項）

如選擇第二種解決方案，即出租人解除租賃合同，承租人便有義務遷出，並按受領物業時所處的狀況返還物業（民事訴訟法典第983條j項及第1025條）。如承租人不自願交出物業，根據民事訴訟法典第929條及其後續的規定，出租人可採取勒遷之訴。

現正討論的新法以及現有的司法程序，旨在為出租人提供另一選擇，以期“簡化程序、降低財政負擔，並使勒遷結果得以實現”。

經分析政府提交的法案，主要修改如下：

一、在《民事訴訟法典》第五卷第八編第一章增加第三節，其標題為 「以遲延五個月為依據的勒遷之訴 」，由11條條文組成，規範了新勒遷之訴程序；

二、對被告之傳喚不再需要法官事先批示，可由司法人員以租賃合同內承租人的聯絡地址作出郵遞傳喚，如沒有聯絡地址，則以租賃房地產的地址作出郵遞傳喚。如未能成功作出傳喚，將立即作出公示傳喚，而無須取得承租人之其他聯絡地址；

三、不得提出反訴，被告就有關訴訟提出答辯之期限為 15 天；

四、無須強制進行審判，法官可根據所提供之事實及證據的清晰度立即審理案件之實體問題。如須繼續進行，則須在二十天內進行審判，且無論任何一方缺席（即使有合理理由），都不得押後聽證；

五、除非法官評定有關案件特別複雜，否則判決須作出扼要的理由說明，並口述載於紀錄中，被告應自判決作出通知之日起十五天內交付房地產，且單憑該判決足以讓司法人員執行勒遷；

六、倘未在期限內自願遷出，出租人通知法院後，司法人員可在治安警察局之協助下執行勒遷，而無須經法官事先批示。因此，法官作出的判決也具有入屋許可和勒遷命令狀的性質；

七、對於涉及房屋租賃、經營商業企業或自由職業之勒遷之訴，不論案件利益值為何，均得向中級法院提起平常上訴；

八、根據新制度提起的勒遷之訴中，除上訴階段外，可豁免委託律師。

在七月，考慮到對俢改民事訴訟法典規定的制度的建議，並聽取立法會第一常設委員會的意見後，行政會宣佈擬引入法案的兩項修改，公佈：

1. 拖欠租金之最短期間從五個月縮短至三個月；
2. 取消修改民法典第994條，按金目的維持不變，取消新法中容計以按金抵銷租金(及其他債務)的規定。

因此，根據新法案的目前草擬文本及公開資訊，現正討論之法規建議引入較快及簡便的司法程序，適用於同時符合以下要件的情況：

1. 以任一期租金支付處於遲延達三個月作為依據；
2. 同意以存入獲准在澳門特別行政區經營的銀行帳戶作為作支付租金的方式，記錄及證明租金尚未支付；
3. 出租人就租金支付處於遲延的情況向承租人作出書面通知。基於法案文本及後續的政府說明，為了能確認短信發送狀態，開放其他可行的通訊方式，以郵寄、電子郵件、短訊(SMS) 及移動數碼文書處理應用程式(如WhatsApp或微信)作出通知。

法案的一般性審議獲得一致通過後，第一常設委員會仍會對法案進行審查及討論，待細則性審議獲得通過。

隨着新法的最終起草文本及已公佈措施的落實生效，預計勒遷之訴制度的修改顯著影響本地的租賃市場，不論是保障出租人及承租人的利益，還是向中介人、地產協會及代理商、金融機構及其他在此產業有利害關係者作出適當說明，都是尤其重要。因此，期待法律草案最終版本的發表。

Paulo Rowett

Legal Counsel

rowett@ccadvog.com